Hoge Raad legt begrip ‘in wezen nieuwbouw’ uit

05/11/22

Op 4 november 2022 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op prejudiciële vragen van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant over de invulling van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’. Volgens de Hoge Raad kunnen alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie leiden tot ‘in wezen nieuwbouw’. Andere factoren, zoals een functiewijziging en de grootte van de gedane investeringen, zijn enkel aanwijzingen dat er sprake zou kunnen zijn van wijzigingen in de bouwkundige constructie.

Wat betekent dit voor uw onderneming?

Een verbouwd gebouw wordt gelijkgesteld met een nieuw gebouw als de verbouwing heeft geleid tot ‘in wezen nieuwbouw’. De levering hiervan is belast met btw (21 procent) en, onder voorwaarden, vrijgesteld van overdrachtsbelasting (10,4 procent per 1 januari 2023).

Als gevolg van de uitspraak van de Hoge Raad zal een verbouwing niet snel leiden tot ‘in wezen nieuwbouw’. De levering van een dergelijke onroerende zaak zal derhalve niet snel belast zijn met btw. Afhankelijk van het gebruik van de onroerende zaak na verkrijging, kan dit voordelige of nadelige gevolgen hebben. Alhoewel de Hoge Raad nu duidelijk heeft aangegeven dat wijzigingen in de bouwkundige constructie noodzakelijk zijn voor de kwalificatie als ‘in wezen nieuwbouw’, is nog niet geheel duidelijk in welke mate er sprake moet zijn van dergelijke wijzigingen. Zorgvuldige beoordeling per geval blijft derhalve nodig.

Prejudiciële vragen

Belanghebbende heeft in 2018 een voormalig kantoorgebouw gekocht dat door verkoper gedurende 2017 en 2018 is verbouwd tot hotel. Met de verbouwing is de binnenzijde van het gebouw aanzienlijk veranderd en zijn nieuwe voorzieningen aangelegd. De bestaande constructie, de oppervlakte en het uiterlijk van het gebouw zijn ongewijzigd gebleven. Het gebouw werd door verkoper aangekocht voor een bedrag van 4.800.000 euro. De waarde in het economische verkeer betrof na verbouwing 16.238.650 euro. Belanghebbende is van mening dat de verbouwing heeft geleid tot een vervaardigde onroerende zaak en zodoende de verkrijging van het gebouw is vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

De Hoge Raad heeft eerder geoordeeld dat sprake is van een vervaardigde onroerende zaak als de verbouwing heeft geleid tot ‘in wezen nieuwbouw’. De rechtbank erkende dat in de rechtspraak geen eenvormige invulling was gegeven aan dit begrip. De rechtbank heeft daarom prejudiciële vragen gesteld over (1) de te hanteren criteria en (2) het daaraan in zijn algemeenheid toe te kennen gewicht bij de beoordeling of een verbouwing heeft geleid tot ‘in wezen nieuwbouw’.

Antwoord Hoge Raad

De Hoge Raad legt uit dat met de woorden ‘in wezen nieuwbouw’ wordt bedoeld dat het resultaat van de verbouwing op één lijn moet kunnen worden gesteld met een nieuw gebouw en oordeelt dat alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, waaronder vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, hiertoe kunnen leiden. Overige factoren, zoals wijzigingen in de bouwkundige identiteit/uiterlijke herkenbaarheid, wijzigingen in de aanwendingsmogelijkheden, de grootte van de gedane investeringen, de door verbouwing gerealiseerde meerwaarde, etc. kunnen enkel dienen als aanwijzingen dat de bouwkundige constructie is gewijzigd.

Alhoewel de Hoge Raad nu duidelijk heeft aangegeven dat wijzigingen in de bouwkundige constructie noodzakelijk zijn voor de kwalificatie als ‘in wezen nieuwbouw’, is nog niet geheel duidelijk in welke mate er sprake moet zijn van dergelijke wijzigingen. De beoordeling of sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’, blijft daarom vaak ingewikkeld. Onze adviseurs helpen u graag bij het maken van deze beoordeling.