Overdracht verhuurd pand door projectontwikkelaar zonder btw

29/05/24

Als een pand in verhuurde staat wordt geleverd, kan het zijn dat geen btw verschuldigd is. Dit is het geval als de levering wordt gezien als de overdracht van een algemeenheid van goederen. De overdracht van een algemeenheid van goederen houdt in dat (een deel van) een onderneming wordt overgedragen aan de koper, die de activiteiten voortzet. Al enige tijd bestaat er onduidelijkheid over de vraag of de overdracht van een verhuurd pand door een projectontwikkelaar als de overdracht van een algemeenheid van goederen kan worden aangemerkt. A-G Ettema gaat naar aanleiding van twee zaken uitgebreid in op deze vraag en komt tot de conclusie dat dit het geval kan zijn. Het is de vraag of de Hoge Raad de conclusie van A-G Ettema gaat volgen.

De casussen

In de eerste zaak gaat het om de overdracht van een verhuurd pand aan een belegger drie en een halve maand na ingang van de langdurige verhuur van het pand. In de tweede zaak gaat het om de overdracht van een woon(zorg)complex aan een beleggingsmaatschappij op de elfde dag na de ingang van de, eveneens langdurige, verhuur. In beide zaken komt de koop totstand kort na de oplevering van de gebouwen aan de verkopers. De vraag komt aan de orde of de levering zonder btw kan plaatsvinden omdat deze wordt aangemerkt als de overgang van een algemeenheid van goederen. Aanmerking hiervan is voordelig als een gebouw (gedeeltelijk) vrijgesteld wordt verhuurd en daarom een gedeeltelijk recht op aftrek van voorbelasting bestaat bestaat. Op die manier blijft de niet-aftrekbare btw (als gevolg van de vrijgestelde verhuur) namelijk in principe beperkt tot de btw op de ontwikkelingskosten en de bijkomende kosten.

De levering van een gebouw kan zonder btw plaatsvinden als de levering kan worden aangemerkt als de overdracht van een algemeenheid van goederen. Toepassing vindt plaats indien sprake is van:

de overgang van een geheel of een gedeelte van een onderneming, en
de verkrijger de bedoeling heeft het bedrijf(onderdeel) te exploiteren en de activiteit voort te zetten.

Het gaat er bij deze beoordeling om dat met de overgedragen onderdelen een verhuuronderneming kan worden voortgezet. A-G Ettema concludeert dat dit moet worden beoordeeld vanuit het object van de levering en niet vanuit de activiteiten van de overdrager. Het maakt daarbij niet uit wat de bedoeling van de verkoper was of wat de resultaten van de activiteiten zijn. A-G Ettema concludeert dat de verhuur van een onroerende zaak een autonome economische activiteit is die erop is gericht duurzaam opbrengsten te verkrijgen. Daarmee is sprake van een dergelijke verhuuronderneming. Dat verkopers de intentie hadden om de gebouwen te verkopen en deze zijn gaan verhuren om een hogere verkoopopbrengst te behalen neemt niet weg dat sprake is van een verhuuronderneming die wordt overgedragen.

A-G Ettema concludeert dat sprake is van duurzaamheid als de verhuur niet incidenteel is en de verhuur voor een langere periode is overeengekomen. Vervolgens gaat A-G Ettema in op de voorwaarde dat de koper de bedoeling heeft het bedrijfs(onderdeel) te exploiteren en de activiteit voort te zetten. Hieraan wordt bij een verhuuronderneming voldaan als de huurovereenkomsten mee overgaan en worden voortgezet (wat normaliter het geval is), omdat daarmee hetgeen wat de verhuuronderneming kenmerkt wordt overgedragen.

Wat betekent dit voor uw organisatie?

Het is nog de vraag wat de Hoge Raad in de besproken zaken gaat beslissen. Indien de conclusie van A-G Ettema zou worden gevolgd dan brengt dat volgens ons een gewenste verduidelijking omtrent de vraag of bij de overdracht van een verhuurd pand sprake is van een algemeenheid van goederen waardoor geen btw verschuldigd is.