Sloopintentie koper maakt van levering terrein met oud gebouw geen bouwterrein

05/09/19

Op 4 september 2019 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ EU) in de zaak KPC Herning geoordeeld dat de levering van een stuk grond met daarop een oud gebouw, dat de koper voornemens is te slopen na die levering, ondanks die sloop-intentie niet kan worden aangemerkt als de met btw belaste levering van een bouwterrein.

Wat betekent dit voor u?

In sommige gevallen is het gewenst om grond die bestemd is om te worden bebouwd zonder btw aan te kopen. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de koper de nieuwe opstal zal gebruiken voor van btw vrijgestelde prestaties, zoals vrijgestelde verhuur. Indien het onbebouwde grond betreft kan deze echter kwalificeren als bouwterrein voor de btw als de grond bestemd is om te worden bebouwd. In dergelijke gevallen is de levering met btw belast. Ook als het bebouwde grond betreft waarbij de verkoper zorg draagt voor de sloop kan de grond kwalificeren als bouwterrein.

In dit arrest is duidelijk geworden dat indien het bebouwde grond betreft waarbij de koper zorg zal dragen voor de sloop, de grond niet kwalificeert als bouwterrein, zodat de levering in beginsel vrijgesteld van btw is.

Voor Nederlandse belastingplichtigen leidt het arrest tot meer zekerheid over de vraag of in een specifiek geval sprake kan zijn van een bouwterrein voor de btw.

Achtergrond

Het gaat in de KPC Herning zaak om een situatie waarin de projecten en de werkzaamheden die contractueel samenhangen met de verkoop van een onroerende zaak, nog niet zijn uitgevoerd op het tijdstip van de levering van die onroerende zaak.

Concreet ging het om twee opvolgende verkooptransacties met enige weken ertussen. De eerste verkooptransactie was tussen de haven van Odense en KPC Herning (projectontwikkelaar en bouwonderneming). De tweede verkooptransactie is tussen KPC Herning en Woningcorporatie Boligforeningen Kristiansdal.

Het betrof een terrein met daarop een pakhuis dat op de datum van levering volledig in bedrijf was. Het pakhuis is door een derde gesloopt na de aankoop van het betrokken goed door de woningcorporatie.

Geen van twee partijen bij de eerste verkoopovereenkomst was dus betrokken bij de latere sloop van dat pakhuis. Op grond van een overeenkomst tussen KPC Herning met de woningcorporatie bouwt KPC Herning vervolgens btw-belast sociale woningen in opdracht van de woningcorporatie. De woningcorporatie, heeft een financieel belang bij een btw-vrijgestelde aankoop van het onroerende goed (tweede transactie) aangezien de woningcorporatie geen recht op aftrek van voorbelasting heeft.

De vraag was of en in welke mate voor de btw rekening moet worden gehouden met de bedoeling om het bestaande bedrijfspand te slopen om plaats te maken voor een nieuw gebouw. De Deense belastingdienst was van mening dat beide opvolgende leveringen niet btw-vrijgesteld waren, maar btw-belast als zijnde een bouwterrein.

Uitgangspunt van het HvJ EU is dat rekening dient te worden gehouden met de intenties van de partijen om de juiste btw-behandeling van een handeling vast te stellen, mits deze intenties worden ondersteund door objectieve gegevens.

Het Hof heeft in eerdere zaken al aanwijzingen gegeven over welke objectieve gegevens relevant kunnen zijn als het gaat om de levering van een terrein met daarop een bestaand pand. Tot die objectieve gegevens behoren de voortgang van de werkzaamheden op de datum van levering van een onroerende zaak bestaande uit een terrein en een gebouw, van de sloopwerkzaamheden of de verbouwingswerkzaamheden die de verkoper uitvoert, het gebruik op dezelfde datum en de verplichting voor de verkoper om sloopwerkzaamheden uit te voeren met het oog op toekomstige bebouwing.

Oordeel HvJ EU

Het HvJ EU oordeelt nu dat de eerste verkooptransactie van Odense aan KPC Herning een onderscheiden en zelfstandige handeling vormt ten opzichte van de latere handelingen die zijn verricht door KPC Herning en Boligforeningen Kristiansdal en met name ten opzichte van de gedeeltelijke sloop van het betrokken pakhuis.

Er is in deze schakel dus geen sprake van een met btw belaste levering, maar een van btw vrijgestelde levering. Deze staat los van de btw-belaste bouwprestatie van KPC Herning aan de woningcorporatie. Het feit alleen dat als voorwaarde voor de verkoop die was bedongen in de overeenkomst tussen de haven van Odense en KPC Herning gold dat KPC Herning een overeenkomst sloot met de woningcorporatie om op het betrokken goed sociale woningen te bouwen, kan tussen de verschillende handelingen geen zodanig verband leggen dat zij kunnen worden beschouwd als één niet te splitsen economische prestatie, waarvan het kunstmatig zou zijn die uit elkaar te halen.

Bij de tweede verkooptransactie van KPC Herning aan Boligforeningen Kristiansdal is een objectieve omstandigheid dat het pakhuis bij levering ervan aan deze woningcorporatie nog steeds daadwerkelijk werd gebruikt. Na deze levering was de verkoper, te weten KPC Herning, op geen enkele wijze betrokken bij de gedeeltelijke sloop van het pakhuis. De koper heeft op eigen kosten en voor eigen risico een derde onderneming belast met de nodige werkzaamheden.

Het HvJ EU concludeert, onder voorbehoud van verificatie door de verwijzende Deense rechter, dat de sloop van het pakhuis een handeling is die losstaat van de verkoop ervan en niet samen met die verkoop economisch gezien één enkele prestatie vormt. Dit ondanks het economisch verband tussen elk van de betrokken handelingen en het achterliggende gemeenschappelijk doel van partijen. Ook de tweede verkooptransactie, van KPC Herning aan Boligforeningen Kristiansdal, is dus btw-vrijgesteld.

Noch de eerste noch de tweede levering kan worden kan worden aangemerkt als een van rechtswege btw-belaste levering levering van een „bouwterrein”.

Een al te te ruime uitleg van de werkingssfeer van de btw-belaste levering van bouwterreinen, komt in strijd met de btw-richtlijn.