Verkoop verhuurd pand is overdracht onderneming voor btw

16/02/23

Het Hof van Justitie heeft in een recente zaak geoordeeld dat de verkoop van een winkelcentrum met huurcontracten zonder btw kan plaatsvinden omdat deze transactie kan worden aangemerkt als de overdracht van een algemeenheid van goederen. Het betreft in deze zaak een projectontwikkelaar die het winkelcentrum heeft ontwikkeld en huurders heeft gevonden met het oog op de verkoop van het complex. DIt is van belang voor de Nederlandse praktijk aangezien er in Nederland al enige tijd onduidelijkheid bestaat over de vraag of de overdracht van een verhuurd pand door een projectontwikkelaar als overdracht van een algemeenheid van goederen kan worden gezien.

De casus

In deze uitspraak betreft het een Poolse vennootschap die een winkelcentrum heeft verworven in Polen. Het verkoopcontract was opgesteld op 30 augustus 2016 en hierin was vastgesteld dat aan de vennootschap het gebouw, de zich op de grond bevindende constructies en de huurovereenkomsten met betrekking tot de in het winkelcentrum gelegen panden werd overgedragen. Niet alle overeenkomsten die betrekking hadden op het onroerend goed waren bij deze verkoop overgedragen. Verkoper en de Poolse vennootschap waren van mening dat het in dit geval niet de overdracht van (een gedeelte van) een algemeenheid van goederen betrof. Hier was de inspecteur het niet mee eens. De hoogste bestuursrechter van Polen heeft zich daarom tot het Hof gewend met twee prejudiciële vragen.

Met zijn eerste vraag wenst de verwijzende rechter te vernemen of artikel 19 van de btw-richtlijn aldus moet worden uitgelegd dat die zich verzet tegen een nationale regeling die bepaalt dat de overgang van een algemeenheid van goederen niet aan btw is onderworpen, wanneer er geen expliciete voorwaarde is gesteld dat degene op wie de goederen overgaan in de plaats treedt van de overdrager.

Het Hof heeft hierop ontkennend geantwoord. Volgens het Hof is de voortzetting van de onderneming door de overnemer geen voorwaarde voor toepassing van artikel 19 btw-richtlijn, maar een gevolg van het feit dat geen levering wordt geacht te hebben plaatsgevonden.

Met zijn tweede vraag wenst de verwijzende rechter te vernemen of onder ‘overgang van een geheel of gedeelte van een algemeenheid van goederen’ ook de overdracht van een gedeelte van het bedrijf valt, indien niet alle materiële en immateriële vermogensbestanddelen waaruit dit gedeelte bestaat zijn overgedragen aan de verkrijger. Hierop heeft het Hof bevestigend geantwoord, op voorwaarde dat de overgedragen bestanddelen voldoende zijn om een autonome economische activiteit uit te oefenen. Het is aan de verwijzende rechter om na te gaan of dit het geval is.

Wat betekent dit voor uw organisatie?

Naar onze mening bevestigt deze uitspraak van het Hof hetgeen recent door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is geoordeeld. Hoewel in de beantwoording van de prejudiciële vragen niet expliciet is gerefereerd naar de overdracht van verhuurd onroerend goed, indiceert het feitenrelaas van deze zaak, wanneer deze gelezen wordt in samenhang met het oordeel van het Hof, dat de overdracht van verhuurd vastgoed door een projectontwikkelaar valt onder de overgang van een algemeenheid van goederen.

Opmerkelijk is dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in een eerdere uitspraak juist heeft geoordeeld dat er bij de overdracht van een verhuurd kantoorgebouw door een projectontwikkelaar sprake is van de verkoop van een voorraad goederen waarmee niet zelfstandig een autonome onderneming gedreven kan worden. De verkoper heeft volgens het Gerechtshof het vastgoed niet aangewend in zijn onderneming en heeft het ook niet ontwikkeld met het oog op de eigen exploitatie. Dit oordeel, dat is bevestigd door de Hoge Raad met een verwijzing naar artikel 81 Wet RO, staat haaks op de uitspraak van het Hof van Justitie dat in dit nieuwsbericht is weergegeven.

Naar ons idee maakt de nieuwe uitspraak van het HvJ EU duidelijk dat het oudere oordeel van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en de bevestiging daarvan door de Hoge Raad in strijd lijkt met het Europese recht.

Wij bespreken de gevolgen van deze zaak graag nader met u. Mocht u op basis van het genoemde arrest van de Hoge Raad (naar nu blijkt) ten onrechte btw hebben berekend over de levering van een verhuurd onroerend goed dan bespreken we graag met u de mogelijkheden om hier nog een teruggaaf te realiseren.