Wel btw op het ‘sale’-deel van sale-and-leaseback-transactie

29/01/21

Een sale & leaseback-structuur vanwege liquiditeitsverbetering, heeft vaak lastige btw-aspecten. De Hoge Raad beslist in dit geval tot een belaste btw-levering.

Feiten

Een onderdeel van belanghebbende, een fiscale eenheid in de omzetbelasting, exploiteert als woningcorporatie woonruimte voor 55-plussers. Ter verbetering van haar liquiditeitspositie heeft zij een vrijwel nieuw appartementencomplex overgedragen aan een derde (BV) die de in het complex gelegen woonruimte met parkeerplaatsen en bedrijfsruimten voor 25 jaar terugverhuurt aan de woningcorporatie. Die ruimten heeft zij vervolgens onderverhuurd aan de gebruikers. Ook is overeengekomen dat de koper niet tot verkoop van de woningen aan een derde zal overgaan zonder toestemming van de woningcorporatie en dat de woningcorporatie deze toestemming de eerste 15 jaar niet zal geven.

Het geschil

De btw-vraag die de rechter moest beantwoorden was of bij de bovenvermelde sale-and-lease-back-transactie btw verschuldigd is op de levering van het vrijwel nieuwe appartementencomplex. Btw zou kort gezegd aan de orde komen als het puur de levering van nieuw onroerend goed zou betreffen. Btw-heffing zou niet aan de orde zijn als het wederom kort gezegd, puur herfinanciering (zonder btw-eigendomsoverdracht) zou betreffen of de overdracht van een een autonoom bedrijfsonderdeel.

Hof Den Haag

Het Gerechtshof besliste dat er in dit geval geen btw-levering is omdat geen van de door belanghebbende met betrekking tot het complex verrichte handelingen bewerkstelligt dat op de koper (BV) de macht overgaat om als een eigenaar over dat complex te beschikken. Ten overvloede overwoog het Hof nog dat, mocht in een dergelijk geval toch sprake zijn van een voor de btw in aanmerking te nemen handeling, dit een btw vrijgestelde handeling (herfinanciering) betreft.

Advocaat-Generaal

Advocaat-Generaal Ettema kwam in april van dit jaar tot een geheel andere conclusie. Het ‘sale’-deel van de sale-and-leaseback-transactie is volgens haar in wezen niet meer dan de verkoop van goederen zonder meer. Zij concludeert dat de macht om als eigenaar over het onroerend goed complex te beschikken wél op de koper is overgaan. Ook het ‘ten overvloede-oordeel’ van het Hof dat de handeling van btw vrijgesteld zou kunnen zijn, is volgens de A-G niet juist en onbegrijpelijk. Deze btw-vrijstelling zou alleen van toepassing zijn als de geldsom die de koper aan de woningcorporatie ter beschikking stelt geen koopsom is voor de levering van het complex maar krediet waarbij de periodieke huurbedragen als rentebetaling moeten worden beschouwd.

Arrest Hoge Raad

De Hoge Raad beslist vandaag dat er in dit geval wel sprake is van een belaste btw-levering. Allereerst concludeert de Hoge Raad dat de civielrechtelijke levering in casu kwalificeert als een levering voor de btw, omdat de macht om als eigenaar te beschikken is overgegaan op de koper. Het feit dat de koper zich ertoe heeft verbonden om de woningen de eerste 15 jaar niet zonder de toestemming van de woningbouwcorporatie te verkopen maakt dat niet anders.

Daarnaast oordeelt de Hoge Raad dat de overdracht niet kan worden aangemerkt als de overdracht van (een gedeelte van) een algemeenheid van goederen waarbij er voor de btw geacht wordt geen levering plaats te vinden. De betreffende woningbouwcorporatie exploiteert na de civielrechtelijke levering van het appartementencomplex aan de koper, het appartementencomplex niet langer in de hoedanigheid van eigenaar/verhuurder maar in die van huurder/onderverhuurder van het appartementencomplex. De woningbouwcorporatie is daarbij na de levering het beheer van het appartementencomplex ten behoeve van de koper tegen vergoeding gaan verrichten. Onder deze omstandigheden moet volgens de Hoge Raad worden geoordeeld dat de woningbouwcorporatie met de levering van het appartementencomplex aan de koper ook niet haar economische activiteit/onderneming in de vorm van verhuuractiviteiten heeft overgedragen. In dit geval doet zich dus niet de overdracht van (een gedeelte van) een algemeenheid van goederen voor. De woningbouwcorporatie dient btw te voldoen.

Wat betekent dit voor u?

Een sale & leaseback-structuur die wordt opgezet vanwege liquiditeitsverbetering, heeft vaak lastige btw-aspecten. Voor de btw wordt een sale & leaseback-structuur in het algemeen namelijk niet zomaar beschouwd als louter herfinanciering. Er dient van geval tot geval aan de hand van de feitelijke omstandigheden te worden bepaald of een btw-belaste overdracht zich voordoet. Vanwege de hoogte van de bedragen, zijn de fiscale risico’s van een verkeerde beoordeling hoog met veel impact op uw organisatie. De vastgoedspecialisten van PwC kunnen u van dienst zijn om de juiste beoordeling te maken.