Wijziging samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting bij aandelentransacties

27/06/23

Het ministerie van Financiën heeft nieuwe wetgeving aangekondigd ten aanzien van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting bij de verkrijging van vastgoedentiteiten.

Wat betekent dit voor uw organisatie?

Bij een potentiële aandelentransactie in een vastgoedentiteit is van belang de ontwikkelingen goed te volgen en af te stemmen met uw fiscaal adviseur. Zowel de timing van de transactie als het bepalen van het btw-aftrekrecht kunnen doorslaggevend zijn voor de toepassing van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting.

Achtergrond

Een aandelentransactie kan onder de huidige wetgeving interessant zijn voor kopers die geen of een zeer beperkt recht op aftrek van btw hebben. Bij een aandelentransactie is namelijk geen btw verschuldigd over de verkoopprijs van de aandelen. Het voordeel van een aandelentransactie ten opzichte van een stenentransactie is dat per saldo over de ontwikkelwinst (en overige kosten waar geen btw op drukt, zoals financieringskosten) geen btw verschuldigd is, wat bij een stenentransactie tot een kostenpost zou leiden. De wetgever achtte dit ongewenst en stelde daarom voor om de verkrijging van aandelen in een vastgoedentiteit in zijn geheel uit te sluiten van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting. Het doel van het wetsvoorstel was om een fiscaal gelijk speelveld te creëren tussen aandelentransacties en stenentransacties die betrekking hebben op nieuwe onroerende zaken.

Overkill

Deze initieel voorgestelde wetgeving bevatte een overkill voor situaties waarbij geen btw-voordeel werd bereikt door een aandelentransactie. Bij nieuwe onroerende zaken die voor btw belast worden geëxploiteerd leidt heffing van btw niet tot een kostenpost zodat voor de btw-druk geen verschil bestaat tussen een stenentransactie en een aandelentransactie. In het initiële wetsvoorstel zou bij een aandelentransactie overdrachtsbelasting worden geheven terwijl de verkrijging nu is vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Wetsvoorstel

Naar aanleiding van een internetconsultatie en een bijeenkomst tussen de sector en het ministerie van Financiën is deze overkill onderkend. Uit een brief van het ministerie van 23 juni 2023 blijkt dat het wetsvoorstel wordt aangepast om de overkill te voorkomen, wordt voorzien in overgangsrecht en wordt aangegeven dat de inwerkingstredingsdatum van de wetswijziging wordt uitgesteld tot 1 januari 2025 (in plaats van 1 januari 2024).

De overkill wordt volgens het nieuwe wetsvoorstel als volgt vermeden:

De verkrijging van aandelen blijft vrijgesteld van overdrachtsbelasting wanneer het nieuwe onroerende zaken voor de btw betreft die gedurende twee jaar na verkrijging voor 90% of meer btw-belast worden geëxploiteerd (zoals hotels, logistiek vastgoed en supermarkten).
De verkrijging van aandelen wordt belast met 4% overdrachtsbelasting wanneer het nieuwe onroerende zaken voor de btw betreft die voor minder dan 90% btw-belast worden geëxploiteerd (zoals verhuur woningen, zorgvastgoed). Door deze 4% overdrachtsbelasting zou per saldo een gelijke belastingdruk moeten ontstaan tussen stenentransacties en aandelentransacties (uitgaande van volledig vrijgesteld gebruik), omdat bij een aandelentransactie ook sprake is van niet aftrekbare btw op het niveau van de vastgoedentiteit.
Er wordt overgangsrecht opgenomen voor projecten waarbij voor Prinsjesdag 2023 een intentieovereenkomst is overeengekomen en waarbij de levering van de aandelen vóór 1 januari 2030 plaatsvindt.