Stevige wijziging van fiscale behandeling van vastgoed

Fiscale beleggingsinstelling (fbi)

Een fbi is onderworpen aan vennootschapsbelasting tegen een tarief van 0 procent. Om in aanmerking te komen voor de fbi-status, moet aan bepaalde voorwaarden worden voldaan, waaronder aandeelhouders-, uitkerings-, financierings- en governancevereisten. Daarnaast mogen de activiteiten van de fbi slechts bestaan uit het beleggen van vermogen.

Onder de nieuwe regels, die per 1 januari 2025 in werking treden, kunnen beleggingsinstellingen niet langer het fbi-regime toepassen indien zij rechtstreeks beleggen in onroerende zaken gelegen in Nederland. Dergelijke beleggingsinstellingen zijn voortaan onderworpen aan het reguliere vennootschapsbelastingtarief van maximaal 25,8 procent. Fbi’s mogen nog wel indirect, via een (niet-transparante) deelneming, beleggen in Nederlands vastgoed. Rechtstreeks beleggen in vastgoed dat in het buitenland is gelegen, blijft toegestaan. De doelstelling van deze wetswijziging is te verzekeren dat over inkomsten uit Nederlandse onroerende zaken altijd Nederlandse vennootschapsbelasting wordt geheven, ook indien vanuit het buitenland via een fbi in Nederlands vastgoed wordt belegd. 

Anders dan was opgenomen in de internetconsultatie, blijft het nog steeds mogelijk dat een fbi zich bezighoudt met het besturen van een met de fbi verbonden vastgoedlichaam. Tevens is de zogenoemde financieringseis niet aangepast. De tot 1 januari 2025 geldende eis dat de financiering met vreemd vermogen niet hoger mag zijn dan 60 procent van de boekwaarde van het vastgoed, blijft onverminderd gelden voor de financiering van bijvoorbeeld directe beleggingen in buitenlands vastgoed. Voor andere beleggingen geldt dat de financiering met vreemd vermogen is beperkt tot ten hoogste 20 procent van de boekwaarde van die beleggingen.

Er geldt een tijdelijke vrijstelling van overdrachtsbelasting om het mogelijk te maken een fbi te herstructureren in een fiscaal transparant fonds voor gemene rekening. Deze vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt alleen in 2024 en is alleen bedoeld voor verwervingen van economische eigendom door de participanten in het fonds voor gemene rekening (verkrijging van juridisch eigendom is dus uitgesloten). Een dergelijke herstructurering is vooral een alternatief voor fbi’s waarvan de aandeelhouders deels bestaan uit subjectieve vrijgestelde lichamen zoals pensioenfondsen.

Om voor de tijdelijke vrijstelling in aanmerking te komen, is vereist dat:

1. De economische eigendom wordt verkregen van een rechtspersoon die op het moment onmiddellijk voorafgaand aan de verkrijging van de economische eigendom kwalificeert als fbi en die op dat moment niet als zodanig had gekwalificeerd als de vastgoedmaatregel al in werking was getreden;
2. De economische eigendom wordt verkregen in de vorm van een deelgerechtigdheid in een voor Nederlandse fiscale doeleinden transparant lichaam waarin de rechtspersoon die economische eigendom had ingebracht; en
3. De verkrijger in gelijke mate is gerechtigd tot het vermogen van het fiscaal transparante lichaam als hij was door middel van de aandelen in de fbi.

Bovendien is aanvullend een samentellingsregeling opgenomen, die kort gezegd heffing van overdrachtsbelasting verzekert ingeval een of meer verkrijgingen van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon binnen een tijdsbestek van twee jaren worden gevolgd door een of meer verkrijgingen van deelgerechtigdheid in een fiscaal transparant lichaam, na toepassing van de voornoemde tijdelijke vrijstelling, en die verkrijgingen ertoe leiden dat de verkrijger een belang van een derde of meer in de beleggingsinstelling verkrijgt. Er dient aangifte overdrachtsbelasting te worden gedaan waarin de tijdelijke vrijstelling wordt geclaimd.

Kwalificatieregels cv’s en buitenlandse rechtsvormen

De Nederlandse kwalificatieregels voor Nederlandse en buitenlandse personenvennootschappen zoals de commanditaire vennootschap wijzigen per 1 januari 2025. Het doel is om het aantal hybride mismatches in internationaal verband terug te dringen. De regels moeten met name resulteren in minder hybride mismatches als gevolg van de asymmetrische kwalificatie als belastingplichtig lichaam van entiteiten. Discrepanties in de fiscale kwalificatie van entiteiten tussen landen kunnen ertoe leiden dat inkomsten tweemaal worden belast (dat wil zeggen op het niveau van de entiteit en op het niveau van haar deelnemers) of helemaal niet worden belast.

Met de gewijzigde regels wordt het ‘unanieme toestemmingscriterium’ verlaten, omdat dit criterium de bron is van veel hybride mismatches. Op basis van het ‘unanieme toestemmingscriterium’ wordt een Nederlandse commanditaire vennootschap (cv) en personenvennootschappen met een in aandelen verdeeld kapitaal voor de Nederlandse vennootschapsbelasting als niet-transparant beschouwd indien de toetreding of vervanging van commanditaire vennoten mogelijk is zonder toestemming van alle andere vennoten (zowel commanditaire als beherende vennoten). Cv’s en andere personenvennootschappen zijn onder de nieuwe regels altijd transparant en niet onderworpen aan de Nederlandse vennootschapsbelasting, noch aan de Nederlandse dividend- en bronbelasting. In plaats daarvan zijn de vennoten vanaf 1 januari 2025 onderworpen aan de Nederlandse (vennootschaps- of inkomsten)belasting voor hun aandeel in het resultaat van de cv of personenvennootschap. Deze kwalificatie geldt eveneens voor vergelijkbare buitenlandse personenvennootschappen. We verwijzen ook naar onze uitgebreide toelichting in ons Belastingnieuwsbericht ‘Wijziging kwalificatie open cv en buitenlandse rechtsvormen’.

Voor cv's, andere personenvennootschappen en vergelijkbare buitenlandse personenvennootschappen die voor 1 januari 2025 voor de Nederlandse vennootschapsbelasting als niet-transparant kwalificeren, leidt de verandering naar transparantie (door middel van fictie) tot de overdracht van hun bezittingen en schulden aan de vennoten tegen de waarde in het economische verkeer.

Als overgangsrecht worden in dit verband en onder voorwaarden drie extra faciliteiten ingevoerd:

1. Een doorschuiffaciliteit waarbij de fiscale claim op de in de personenvennootschap aanwezige stille en fiscale reserves en goodwill wordt overgenomen door de vennoten die onderworpen zijn aan de heffing van vennootschapsbelasting zonder ervan te zijn vrijgesteld;
2. Een aandelenfusiefaciliteit waarbij de vennoten de fiscale claim op hun aandeel in de niet transparante personenvennootschap kunnen doorschuiven naar een (nieuwe of bestaande) houdstervennootschap;
3. Een doorschuiffaciliteit bij terbeschikkingstellingsituaties waarbij de vennoten de fiscale claim op het aan de Open cv of andere personenvennootschap ter beschikking gestelde vermogensbestanddeel doorschuiven indien het vermogensbestanddeel feitelijk ongewijzigd wordt gebruikt in de onderneming waaruit de vennoot winst uit onderneming gaat genieten;

In de situatie waarin het voor de Open cv niet mogelijk is om gebruik te maken van de doorschuiffaciliteit als genoemd onder 1, wordt, onder voorwaarden, de mogelijkheid geboden om de belastingschuld gespreid te betalen over een periode van ten hoogste tien jaar. Gedurende deze periode wordt geen invorderingsrente in rekening gebracht.

Toepassing van de aandelenfusiefaciliteit kan gevolgen hebben voor de heffing van overdrachtsbelasting. Hiervoor geldt, vergelijkbaar met de regels bij het fgr, een tijdelijke en voorwaardelijke vrijstelling. Wel dient aangifte overdrachtsbelasting te worden gedaan waarin de tijdelijke vrijstelling wordt geclaimd.

Het overgangsrecht treedt reeds per 1 januari 2024 in werking, zodat belastingplichtigen een jaar de tijd hebben om te anticiperen op de aanngenomen maatregelen.

Bedrijfsopvolgingsregeling

Zoals aangekondigd in de Voorjaarsnota 2023 en in de reactie op het onderzoek naar de bedrijfsopvolgingsregeling, bevat het Belastingplan 2024 verschillende aanpassingen in de bedrijfsopvolgingsregeling (“BOR”). Voor in het Belastingplan 2025 zijn meer aanpassingen aangekondigd, al zal daar naar verwachting een volgend kabinet over beslissen. Met deze aanpassingen versobert het kabinet de bedrijfsopvolgingsregeling op diverse punten en tegelijk neemt het enkele knelpunten weg door bepaalde voorwaarden te versoepelen.

Voor de vastgoedpraktijk is van belang dat aan derden verhuurd vastgoed vanaf 1 januari 2024 standaard aangemerkt wordt als beleggingsvermogen, zodat hierop niet de fiscale faciliteiten voor bedrijfsopvolging van toepassing zullen zijn. Aan derden ter beschikking gestelde onroerende zaken worden voor de BOR en de doorschuifregeling in de inkomstenbelasting (“DSR”) standaard als beleggingsvermogen aangemerkt en komen dus niet in aanmerking voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten.

Over aan derden verhuurd vastgoed bestaan ook nu al vaak moeilijke discussies met de Belastingdienst over de vraag of dit moet worden gekwalificeerd als ondernemingsvermogen (opvolgingsfaciliteiten) dan wel als beleggingsvermogen (geen opvolgingsfaciliteiten). Met het invoeren van deze maatregel wil het kabinet verdere langlopende discussies voorkomen. Het kabinet acht het niet bezwaarlijk voor de continuïteit van de onderneming als een gedeelte van het aan derden verhuurd vastgoed verkocht moet worden om inkomstenbelasting en schenk- of erfbelasting te voldoen. Kortdurende verhuur, zoals hotelkamers, cafés, restaurants, tennishallen, bowlingbanen en squashbanen, evenals kortdurende teeltpachtovereenkomsten vanwege vruchtwisselingen, vallen niet onder deze maatregel.

Voor het bepalen of sprake is van een aan derden verhuurd vastgoed wordt een dubbele toets geïntroduceerd: een ‘feitelijkgebruiktoets’ én een ‘oogmerktoets’. De dubbele toets houdt in dat onroerende zaken die ten tijde van schenking of vererving feitelijk ter beschikking zijn gesteld aan derden of wanneer ze daarvoor bestemd zijn, worden aangemerkt als beleggingsvermogen. De oogmerktoets is alleen relevant als er geen sprake is van verhuur aan derden op het moment van verkrijging door schenking of vererving.

Onroerende zaken die niet aan derden worden verhuurd maar in gebruik zijn voor de eigen bedrijfsuitoefening, vallen niet onder de aangenomen maatregel. Denk daarbij aan gebruik binnen het concern.

Wij verwijzen ook naar ons nieuwsbericht ‘Prinsjesdag 2023: aanpassingen in bedrijfsopvolgingsregeling’ voor een verdiepend overzicht van de wijzigingen in deze regeling.

Generieke renteaftrekbeperking (ATAD I)

Geen onderdeel van het Belastingplan, maar wel aangekondigd is dat per 1 januari 2025 de generieke renteaftrekbeperking (de zogenoemde ‘earnings strippingregels’) ten aanzien van vastgoedvennootschappen wordt gewijzigd. Onder het recht tot 1 januari 2024 zijn rentelasten voor de heffing van Nederlandse vennootschapsbelasting beperkt in aftrek voor zover de netto financieringslasten meer bedragen dan 1 miljoen euro of 20 procent van de EBITDA (gecorrigeerd voor belastingen). Door een vennootschap op te knippen in meerdere kleinere vennootschappen kan worden bereikt dat een groter bedrag aan rente aftrekbaar wordt onder de earningsstrippingmaatregel. Dan kan de franchise van 1 miljoen euro namelijk vaker worden toegepast. Met ingang van 1 januari 2025 geldt de drempel van 1 miljoen euro niet meer voor entiteiten die vastgoed bezitten dat wordt verhuurd (aan derden). Deze belastingplichtigen kunnen derhalve alleen nog de 20%-regel toepassen.

Kwalificatieregels cv’s en buitenlandse rechtsvormen

Als tot uw structuur niet-transparante personenvennootschappen (zoals de Open cv) of vergelijkbare buitenlandse personenvennootschappen behoren, zijn de nieuwe kwalificatieregels relevant. Onder de huidige regels kan een personenvennootschap als niet transparant worden aangemerkt. Een buitenlandse personenvennootschap zal in de regel ook als niet-transparant worden aangemerkt voor Nederlandse belastingdoeleinden omdat het buitenland het ‘unanieme toestemmingscriterium’ niet hanteert als criterium voor fiscale transparantie. Als gevolg van deze wijziging zullen alle Open cv’s alsmede andere niet- transparante (buitenlandse) personenvennootschappen met ingang van 2025 als fiscaal transparant worden aangemerkt. In beginsel betekent dit voor u dat bij de personenvennootschap eindafrekening zal plaatsvinden in de heffing van vennootschapsbelasting, bijvoorbeeld over de stille reserves begrepen in door de personenvennootschap gehouden onroerende zaken. Ter voorkoming hiervan is een doorschuifregeling beschikbaar, maar die kan alleen worden toegepast als alle vennoten onderworpen zijn aan vennootschapsbelasting. Indien in uw geval ook een natuurlijk persoon vennoot is, is de doorschuifregeling niet van toepassing. Voor die situaties bestaat de mogelijkheid dat de natuurlijk persoon in 2024 het belang in de personenvennootschap eerst inbrengt in een BV. Voor deze inbreng is een speciale tijdelijke aandelenfusiefaciliteit in de inkomstenbelasting en de overdrachtsbelasting beschikbaar. Indien na deze inbreng alle vennoten zijn onderworpen aan vennootschapsbelasting, kan ter zake van de statuswijziging van de personenvennootschap de doorschuiffaciliteit in de vennootschapsbelasting worden toegepast. Op deze wijze kunt u een Open cv structuur fiscaal neutraal herstructureren naar een bv structuur.

Ook vergelijkbare buitenlandse personenvennootschappen zullen vanaf 2025 als fiscaal transparant worden aangemerkt. Dit betekent dat deze personenvennootschappen, voor zover ze binnenlands inkomen genieten, niet meer onderworpen zijn aan vennootschapsbelasting. Het vermogen en resultaat zal voor Nederlandse fiscale doeleinden naar rato worden toegerekend aan de vennoten van de personenvennootschap. Een buitenlandse personenvennootschap zal vanaf 2025 ook niet meer als opbrengstgerechtigde voor de dividendbelasting of bronbelasting worden aangemerkt.

Buitenlandse personenvennootschappen die onder de huidige Nederlandse transparantieregels als niet-transparant kwalificeren, met een kwalificerend belang in een Nederlandse vennootschap, kunnen in 2024 nog te maken krijgen met een conditionele bronbelasting op dividend op grond van de zogenaamde hybridebepaling in de Wet Bronbelasting 2021. De Wet bronbelasting 2021 is met ingang van 2024 uitgebreid met een bronbelasting op dividend.

Deze samenloop van de Wet fiscaal kwalificatiebeleid rechtsvormen en de Wet Bronbelasting 2021 is onbedoeld. De laatstgenoemde wet bevat een bepaling op grond waarvan hybride lichamen (zoals de open cv of een daarmee vergelijkbaar buitenlands lichaam) worden aangemerkt als belastingplichtigen voor de Wet bronbelasting 2021. Op grond van de Wet fiscaal kwalificatiebeleid rechtsvormen komt de open cv te vervallen per 1 januari 2025 (en niet, zoals de wetgever had bedoeld, per 1 januari 2024). Als gevolg van beide maatregelen kan het in voorkomende gevallen gebeuren dat gedurende een periode van één jaar – 2024 – op grond van de Wet bronbelasting 2021 dividendbelasting kan worden geheven wanneer een open cv (of een daarmee vergelijkbaar buitenlands lichaam) in Nederland anders (namelijk als niet-transparant) wordt gekwalificeerd dan in het buitenland (namelijk als transparant).  

De nota van wijziging bij de Wet fiscaal kwalificatiebeleid rechtsvormen komt tegemoet aan deze onbedoelde samenloop. De aangenomen maatregel van de nota van wijziging, voorziet voor het jaar 2024 in een overgangsmaatregel voor open cv’s (of daarmee vergelijkbare buitenlandse lichamen) die op grond van de bepaling voor hybride lichamen in de Wet bronbelasting 2021 in 2024 belastingplichtig worden voor de dividendbelasting. De overgangsmaatregel houdt in dat de open cv (of een daarmee vergelijkbaar buitenlands lichaam) in 2024 de facto als transparant wordt aangemerkt voor de toepassing van de Wet bronbelasting 2021 ter zake van dividenden. Voor dividenden geldt dan dat niet de open cv (of het daarmee vergelijkbare buitenlandse lichaam) als zodanig, maar elke achterliggende gerechtigde die daar een belang in heeft – naar rato van diens gerechtigdheid – wordt aangemerkt als de gerechtigde tot die dividenden.