Een minister die de regie terugpakt over wonen is belangrijk

01/02/22

Urgentie geland, uitdagingen blijven

De terugkomst van een minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening met een centrale regiefunctie juichen PwC-specialisten Huub Wüst, Richard Venderbosch en Jimmy Berns toe. Net als het voornemen van het kabinet om de verhuurderheffing af te schaffen. ‘Maar daarmee zijn de problemen op de woningmarkt op korte termijn nog niet opgelost. De urgentie is geland, maar de uitdagingen blijven.’

Huub Wüst, voorzitter sectorgroep Woningcorporaties

Terugkeer ministerie voor Volkshuisvesting

Wüst, Venderbosch en Berns zien een positieve impuls uitgaan van het regeerakkoord. Het akkoord bevat de ingrediënten om het probleem binnen de volkshuisvesting aan te pakken, maar de grote uitdagingen vragen een hoge mate van samenwerking tussen de vele partijen die hierbij betrokken zijn. ‘Het is nu aan de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening om van deze ingrediënten het juiste recept samen te stellen’, oordeelt het drietal. ‘Wat helpt, is de terugkeer van het ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, dat in 2012 werd afgeschaft. Een eigen ministerie met een eigen begroting en een duidelijke focus op de volkshuisvesting is een belangrijke stap om de ambities te realiseren.’

Groot tekort aan woningen

Nederland kampt met een groot tekort aan (betaalbare) woningen. Volgens het rapport ‘Staat van de woningmarkt 2020’, dat voormalig minister Kasja Ollongren van Binnenlandse Zaken medio vorig jaar naar de Tweede Kamer stuurde, moeten er tot 2030 zeker 845.000 woningen bijkomen in Nederland om aan de stijgende vraag te voldoen. Op dat moment was er een tekort van 331.000 woningen, 4,2 procent van de woningvoorraad. ‘Een jaarlijkse productie van honderdduizend nieuwbouwwoningen lijkt ambitieus, zeker op de korte termijn’, vindt Wüst. ‘Daarvoor is het noodzakelijk dat zowel woningcorporaties als commerciële partijen een forse bijdrage gaan leveren. Als er concrete afspraken komen, kunnen alle partijen uitvoer geven aan de gestelde ambities.’

Jimmy Berns, PwC

Financiële prikkel alleen is niet genoeg

‘De afschaffing van de verhuurderheffing is een belangrijke stap om de corporaties meer financiële ruimte te geven’, stelt Berns. ‘Daarop wordt dan ook alom positief gereageerd. Maar een financiële prikkel alleen is niet genoeg. Geschikte bouwlocaties zijn schaars, evenals materialen en bouwpersoneel. Daarnaast speelt de stikstofproblematiek een belangrijke rol. Het regeerakkoord benoemt deze thema’s wel, maar concrete uitwerking blijft uit.’

‘Vergeet daarbij niet dat het vele jaren kost om nieuwbouwprojecten te ontwikkelen’, vult Wüst aan. ‘Het is onrealistisch te verwachten dat het wegvallen van de verhuurderheffing in 2023 direct volledig is ingezet voor nieuwbouw. Het is aan de sector om die verwachtingen in de politiek goed te managen. Wel kan versneld geïnvesteerd worden in tijdelijke huisvesting en duurzaamheid.’

Negatieve fiscale impact op investeringscapaciteit

Hoewel de afschaffing van de verhuurderheffing een positieve ontwikkeling is, blijft de fiscale belasting voor de sector hoog, vindt Richard Venderbosch. ‘Veel corporaties betalen de komende jaren meer vennootschapsbelasting en ook de ‘EU Anti-Tax-Avoidance Directive’ (ATAD-regeling), heeft een groot negatief effect op de investeringscapaciteit van een corporatie. Het regeerakkoord spreekt verder ook over huurbevriezing in 2024, wat op lange termijn ook grote consequenties kan hebben voor de investeringscapaciteit.’

'Het regeerakkoord spreekt ook over huurbevriezing in 2024. Dat kan op lange termijn grote consequenties hebben voor de investeringscapaciteit van een corporatie.'

Richard VenderboschPwC

Overall positief, ondanks uitdagingen en onzekerheden

‘Overall is de aandacht voor de woningmarkt, het centraal trekken van de regie en de financiële injectie zeker positief te noemen’, besluit Wüst. ‘Er is goed geluisterd naar de roep vanuit de maatschappij en de uitdagingen op het gebied van nieuwbouw, verduurzaming en betaalbaarheid. Tegelijkertijd liggen er uitdagingen als het gaat om het daadwerkelijk versnellen van de woningbouw, want die is niet alleen van financiën afhankelijk. En er blijven nog onduidelijkheden die de komende tijd verder uitgewerkt moeten worden. Bijvoorbeeld hoe projectsteun voor corporaties die dat nodig hebben – feitelijk een herverdeling van gelden over de corporaties – vormgegeven gaat worden. Ook het meer inkomensafhankelijk maken van de huren vraagt verdere uitwerking. Maar de toon en de richting van het regeerakkoord verdienen een compliment.’