Europese regels geven genoeg ruimte om wooncrisis aan te pakken

De Europese staatssteunregels bieden voldoende mogelijkheden om als overheid de bouw van sociale en betaalbare woningen te financieren. Daardoor kan met behulp van publieke financiering de wooncrisis in Nederland worden aangepakt, stellen PwC-experts Peter van Asperen en Edwin Sarkinovic.

Om de wooncrisis in Nederland aan te pakken, wil de nieuwe regering jaarlijks honderdduizend woningen laten bouwen. Er is vooral behoefte aan nieuwe sociale en betaalbare woningen, maar door onder meer de stijging van de bouwkosten en de hogere rentes zijn die projecten voor woningcorporaties en ontwikkelaars niet rendabel. Volgens ons kan de Nederlandse overheid echter een belangrijke rol spelen bij het wel realiseren van die projecten en daarmee het bestrijden van de woningcrisis. Dit kan door het beschikbaar stellen van subsidies.

Het staatssteunrecht werd daarbij steeds als obstakel gezien. Voor veel gemeenten was lang onduidelijk geweest of er dan wel of geen goedkeuring van de Europese Commissie nodig is vanwege staatssteun. De Europese staatssteunregels bieden echter voldoende mogelijkheden om als overheid op een rechtmatige manier de bouw van sociale en betaalbare woningen te financieren. Dit kan bijvoorbeeld door de realisatie van sociale en betaalbare woningen aan te merken als een zogenoemde Dienst van Algemeen Economisch Belang. In deze blog leggen we uit hoe dit zit.

Publieke financiering vanuit het Rijk

Een belangrijk deel van het overheidsgeld komt vanuit het Rijk. Om de woningcrisis in Nederland aan te pakken, kunnen gemeenten financiële steun ontvangen via programma’s als de Woningbouwimpuls (WBI) en Startbouwimpuls (SBI). Met deze programma’s wil het Rijk de bouw van sociale en betaalbare woningen stimuleren. 

Het WBI-programma van het Rijk biedt financiële ondersteuning voor decentrale overheden om de bouw van betaalbare woningen te versnellen. Het totale budget voor dit programma bedraagt momenteel driehonderd miljoen euro. Gemeenten kunnen individueel, of samen met andere gemeenten een subsidieaanvraag indienen. Daarbij kunnen ze samenwerken met woningcorporaties en bedrijven.

Om in aanmerking te komen voor het WBI-programma moet het project voldoen aan de volgende eisen:

• het project moet betrekking hebben op een afgebakend projectgebied;
• er moeten minimaal tweehonderd woningen worden gebouwd; en
• minstens vijftig procent van de woningen moet betaalbaar zijn (zoals sociale huurwoningen en huurwoningen voor middeninkomens).

De financiële bijdrage vanuit het WBI-programma moet substantieel zijn voor de voortzetting van het project en mag maximaal vijftig procent van het aangetoonde publieke financiële tekort dekken. Lokale overheden moeten zodoende ook zelf een bijdrage doen.

Met het SBI-programma zijn subsidies beschikbaar ter ondersteuning van bouwprojecten met een zogeheten ‘onrendabele top’, oftewel een negatief verschil tussen de waarde van een woning en de kosten om de woning te realiseren. Een woningbouwproject waarvoor SBI wordt aangevraagd, moet kunnen starten in 2024 of 2025, woningen moeten worden opgeleverd binnen 36 maanden na de start van de bouw (2027/2028), het moet om permanente huisvesting gaan, het project bevat minimaal vijftig procent betaalbare woningen en vooraf moet duidelijk zijn dat de betrokken commerciële ontwikkelaar of woningcorporatie de SBI-aanvraag ondersteunt. 

Staatssteun voor sociale en betaalbare woningen

Gemeenten die WBI- of SBI-steun ontvangen, kunnen deze middelen doorgeven aan een woningcorporatie of een ontwikkelaar die de woningen gaat bouwen. De financiële ondersteuning door gemeenten valt binnen de staatssteunregels en moet passen binnen de Europese regels die daarvoor gelden. De gemeente moet ervoor zorgen dat ze aan de EU-regels voor staatssteun voldoen. Een gemeente kan de bouw van sociale en betaalbare woningen aanwijzen als een zogenoemde Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Voor sociale woningen wordt deze constructie doorgaans al gehanteerd.

De DAEB-constructie is ook geschikt voor betaalbare woningen, ondanks dat in Nederland hier tot op heden weinig gebruik van is gemaakt. Gemeenten kunnen via een DAEB-aanwijsbesluit de bouw van sociale en betaalbare woningen vastleggen en hiervoor compensatie aan de uitvoerder beschikbaar stellen. Goedkeuring van de Europese Commissie is niet nodig. Hiermee kan de gemeente relatief snel de middelen beschikbaar stellen, zodat het woningentekort kan worden ingelopen.

Fiscale en stimuleringsmaatregelen voor sociale en betaalbare woningen

Om duurzame woningbouw te stimuleren heeft de Nederlandse overheid, naast de al genoemde WBI- en SBI-programma's, verschillende maatregelen geïmplementeerd om ontwikkelaars van (sociale) huisvestingsprojecten te ondersteunen bij duurzaamheidsinvesteringen. Zo kunnen ontwikkelaars van huisvestingsprojecten profiteren van belastingvoordelen als de energie-investeringsaftrek (EIA) en de milieu-investeringsaftrek (MIA). Deze stimuleringsmaatregelen stellen ontwikkelaars in staat om tot 45 procent van de kwalificerende kosten voor energiezuinige of milieuvriendelijke investeringen af te trekken.

Naast belastingvoordelen biedt de overheid ook subsidies voor duurzaamheidsinvesteringen die kunnen worden gebruikt door ontwikkelaars van huisvestingsprojecten om de investeringskosten te verlagen. Deze subsidies bieden financiële ondersteuning voor verschillende duurzaamheidsmaatregelen, waaronder energie-efficiëntie, hernieuwbare energiesystemen, efficiënte verwarmingsnetwerken, gasvrije gebouwen, renovatiemaatregelen en het bevorderen van een circulaire economie.

Bovendien biedt de overheid ‘zachte leningen’ voor groene investeringen in gebouwen. Deze leningen bieden gunstigere voorwaarden in vergelijking met conventionele leningen, zoals lagere rentetarieven, langere terugbetalingsperiodes en meer flexibele terugbetalingsvoorwaarden.

Bouw van sociale woningen raakt ook klimaatdoelen

De bouw van sociale en betaalbare woningen raakt ook de klimaatdoelen. Gebouwen dragen voor 35 procent bij aan de energiegerelateerde uitstoot in Europa. Energie-efficiëntiemaatregelen in woningen zijn cruciaal om dit aan te pakken. Er gelden strenge normen voor het energiezuinig bouwen van woningen. Daarnaast is het een uitdaging om sociale en betaalbare woningen tijdig aan te laten sluiten op het elektriciteitsnet. Problematisch is dat het elektriciteitsnet momenteel op veel plaatsen in Nederland zijn maximale capaciteit bereikt.

De Autoriteit Consument & Markt (ACM) heeft een prioriteringskader opgesteld om zo de aansluiting van sociale en betaalbare woningen voorrang te geven. Een alternatieve energievoorziening is om de woningen aan te laten sluiten op een warmtenet. Hiervoor gelden de bepalingen van de huidige Warmtewet, die wordt vervangen door de Wet collectieve warmte (Wcw). De Wcw heeft als doel gebruikers van het verwarmingssysteem te beschermen en geeft gemeenten een centrale coördinerende rol. De uitdaging is om de warmte voldoende betaalbaar te houden. Dit geldt in het bijzonder voor de meest kwetsbare huurders of bewoners.

Samenwerking is noodzakelijk

Om op het huizentekort in te lopen, is samenwerking tussen verschillende organisaties noodzakelijk. In deze blog hebben wij uitgelegd dat decentrale overheden en woningcorporaties hierbij een centrale rol spelen. De formerende partijen lijken de rol van deze twee organisaties te erkennen en blijven inzetten op extra betaalbare woningbouw. De precieze plannen moeten echter nog worden uitgewerkt, maar naar onze verwachting zijn ook bij een nieuw kabinet significante middelen, gelijk of vergelijkbaar aan de WBI en SBI, voor de bouw van betaalbare woningen beschikbaar. De beschreven DAEB-werkwijze blijft daarbij relevant om de financiering van die nieuwe woningen ook rechtmatig in te richten. Overheden, woningcorporaties en ontwikkelaars zullen nauw moeten samenwerken, om de beperkt beschikbare subsidiemiddelen efficiënt, effectief en rechtmatig te besteden.